Suivez la construction d’une maison neuve de A à Z

Faire construire sa maison apparait parfois aux acquéreurs comme un parcours du combattant. Les démarches administratives, le côté technique de la construction proprement dite, l’investissement financier peuvent effrayer, et paraître autant d’obstacles difficiles à surmonter. Or, l’opération se déroule souvent de manière plus simple et organisée qu’il n’y parait, surtout lorsque l’on fait appel à un constructeur de maisons individuelles avec lequel on signe un contrat de construction de maison individuelle, un CCMI, qui protège l’acquéreur. En effet, ce type de contrat est réglementé, et chaque étape est encadrée et prévue à l’avance.

Un des lecteurs de ce blog m’ayant contacté pour avoir des conseils il y a quelques mois, j’ai pu le renseigner et le guider dans ses démarches pour définir son projet et trouver un constructeur. Depuis, il me tient régulièrement informé de l’avancement de ses démarches puis des travaux.

J’ai ainsi eu l’occasion de suivre son projet de construction de maison neuve depuis le début, et il m’a semblé que je pourrais recueillir son témoignage et vous relater les étapes qu’il a suivies, de la genèse du projet jusqu’à son aboutissement. Cela permettra peut-être de rassurer les plus inquiets, et de toute façon de visualiser et préciser les différentes étapes d’un projet de construction, de l’achat du terrain à la réception du chantier.

Première étape : trouver un terrain

Dans ce cas précis, Monsieur et Madame Bristol* avaient déjà déterminé dans quelle zone de la Seine-et- Marne ils souhaitaient construire, et en prospectant, avaient trouvé un terrain qui leur convenait.

Ils ont donc mené de front l’acquisition de leur terrain et la recherche d’un constructeur. S’ils n’avaient pas trouvé de terrain, leur constructeur aurait pu les aider à le faire, en s’appuyant sur son réseau local d’agents immobiliers et autres partenaires fonciers.

Ils ont donc fait les démarches nécessaires pour acheter un terrain à Lagny-sur-Marne, pour la somme de 160 000 euros (hors frais de notaire).

D’une surface de 500 m2, tout en longueur, ce terrain est mitoyen d’autres maisons individuelles.

 
Large bande donnant directement sur la rue, il mesure 64,49 x 7,52 mètres, ce qui permet d’y construire une maison tout en conservant l’espace d’un grand jardin.

 
L’acte de vente précisait que le terrain étant voué à la construction d’une habitation, l’acquéreur s’engageait à le faire borner, ce que M. Bristol a fait réaliser par un géomètre avant la vente.

Deuxième étape : trouver un constructeur CCMI

En parallèle, M. Bristol m’a contacté par l’intermédiaire de ce blog pour me demander conseils pour le choix de son constructeur. En étudiant ses besoins avec lui, j’ai pu lui suggérer plusieurs professionnels travaillant en Seine-et-Marne que je connais depuis longtemps, en qui j’ai confiance, et qui travaillent dans le cadre du CCMI (contrat de construction de maison individuelle), qui permet à l’acquéreur d’être protégé contre les malfaçons et les défaillances éventuelles du constructeur.

Pour en savoir plus : Le CCMI en vidéo

Je lui ai également proposé, puisque c’était la bonne période, de venir me retrouver au salon Faire construire sa maison au mois de septembre dernier, afin que je lui présente les constructeurs dont les modèles lui plaisaient. C’est à cette occasion qu’il a déterminé son choix, au contact des différents constructeurs. Après avoir discuté avec trois d’entre eux de son projet dans le détail, il s’est décidé pour le constructeur Les Maisons MTLF.

MTLF entreprise familiale labellisée Effinergie, développe des gammes et des lignes de maisons pour les primo-accédants depuis plus de 20 ans.

Troisième étape : élaborer son avant-projet avec le constructeur

M. et Mme Bristol disposaient d’un budget d’environ 320 000 euros pour faire construire une maison pour leur famille, y compris le prix du terrain.

Avec le constructeur MTLF, ils ont étudié leurs besoins et choisi un modèle de maison qui leur permettait à la fois de respecter leur budget et de réaliser un plan qui convienne à leur mode de vie et à leurs exigences :

C’est le modèle Violine qui a été retenu. Cette maison à étage d’une surface de 90 m2 répartis sur deux niveaux possède 3 chambres à l’étage pour accueillir les enfants et les parents. Au rez-de-chaussée, une véritable entrée ouvre sur un grand séjour de 30 m2 et une cuisine.

Le couple souhaitait se réserver la possibilité d’agrandir avec le temps, et donc d’adapter la pente du toit afin que les combles soient aménageables. Ils pourront donc ajouter une ou plusieurs pièces sous les toits plus tard…

Après qu’ils se soient entendus sur les plans de la maison en fonction du terrain et des besoins de la famille Bristol, le constructeur a procédé au chiffrage du coût des travaux de construction de la maison.

Le chiffrage comprend :

• Le budget Terrain
• Le budget Viabilisation
• Le budget Construction de la maison
• Le budget « travaux extérieurs et préparatoires », comprenant les accès du chantier et définitifs, la protection des environs, la récupération des eaux pluviales, etc.
• Le budget des travaux « supplémentaires » (qui viennent s’ajouter à la maison hors d’eau hors d’air : cloisons, électricité, chauffage, etc.).

Quatrième étape, le permis de construire

Dans le cadre d’un CCMI, c’est le constructeur qui se charge de la préparation du dossier de permis de construire et des démarches auprès de la mairie pour l’obtenir.

Le dossier, outre la présentation du projet, comprend un certain nombre d’attestations obligatoires, relatives à la construction proprement dite et à la viabilisation, que la mairie fait réaliser avant d’accepter ou non le projet :

• Attestation de prise en compte de la réglementation thermique,
• Avis du service des eaux,
• Avis du service de l’électricité local,
• Avis du Syndicat intercommunal d’assainissement (eaux usées et pluviales)
• Avis du syndicat mixte d’alimentation en eau potable.

La demande de permis de construire, déposée le 21 novembre 2016, a été acceptée le 11 janvier 2017.

Cinquième étape, le financement

Parallèlement à l’avancement du projet avec le constructeur, M. et Mme Bristol ont fait appel à un courtier immobilier pour trouver et obtenir un prêt. Résultat, ils ont bénéficié d’un prêt à l’accession sociale (PAS) accompagné d’un prêt à taux zéro (PTZ) de 120 000 €.

Pour en savoir plus: PTZ et PAS, des prêts aidés pour acheter sa maison neuve

L’articulation entre les deux prêts est avantageuse:

• le PTZ est accordé sur 25 ans avec un différé de remboursement de 15 ans et un remboursement sur 10 ans.
• le PAS est accordé sur 15 ans, remboursable durant la période de différé de remboursement du PTZ.

Dans le cadre du CCMI, le financement de la construction de la maison est lui aussi réglementé.

Il s’organise ensuite comme suit :

• 5 % à la signature du contrat
• 10 % à la délivrance du permis de construire.
• 15 % à l’ouverture du chantier
• 25 % à l’achèvement des fondations ;
• 40 % à l’achèvement des murs ;
• 60 % à la mise hors d’eau ;
• 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
• 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie et de chauffage.

Cependant, M. et Mme Bristol ont bénéficié d’un geste commercial de la part des Maisons MTLF. Ils ont effectué un premier versement de 15 % de la somme totale à l’ouverture du chantier, et non aux étapes précédentes, de la signature du contrat et de l’obtention du permis de construire.

Il ne restait donc plus qu’à démarrer le chantier, ce que je vous raconterai bientôt dans le prochain épisode de ce petit feuilleton…

Découvrez la suite de la construction de la maison MTLF de M. et Mme Bristol

* Les noms ont été changés.