Questions-réponses au Journal 20 Minutes

Contacté par le Journal 20 Minutes pour réaliser un dossier spécial sur la construction, voici l’intégralité de l’interview.

[20 minutes] Quelles sont les étapes indispensables pour mener à bien la construction de sa propre maison ? (dans l’ordre de priorité)

1) D’abord définir un budget ! c’est le budget qui va amener la personne à procéder par élimination dans les différentes étapes de la construction. Qui dit budget dit crédit bancaire : aujourd’hui les taux pour emprunter restent très bas (très attractifs) mais bon nombre de dossiers sont refusés par les banques. Il faut prévoir un apport personnel de l’ordre de… %

2) localiser un terrain à bâtir en tenant compte de sa situation familiale : repérer les commodités pratiques liées à sa situation (transports, écoles, commerces, distances…)

3) Ensuite choisir le mode constructif : qui va construire la maison ?
il y a 3 possibilités :

• on peut s’adresser à un architecte. C’est l’architecte qui va établir les plans de la maison et va mettre en concurrence des entreprises pour réaliser la construction. C’est lui qui va assurer la coordination des travaux jusqu’à la réception de la maison.

• on peut s’adresser à un entrepreneur de bâtiment : il devient le maître d’oeuvre et se charge de la construction avec ses propres équipes ou avec des sous-traitants. L’acquéreur doit fournir les plans.

• on peut s’adresser à un constructeur de maison individuelle et dans ce cas on signe un contrat régit par la loi de 1990, un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) qui garantit au futur propriétaire le prix, le délai et la façon.

Voici l’ordre logique du processus, bien qu’en réalité c’est le point n°3 qui, à mon avis, est le plus important.

[20 minutes] Pour ces différentes étapes, quels sont vos conseils ?

Justement, mon conseil est de choisir à qui on va confier la construction de sa maison en sachant que :

• s’adresser à un architecte est intéressant pour la réalisation de maison “haut-de-gamme”, de maison volumineuse et tout-à-fait sur-mesure. Cela nécessite d’avoir déjà son terrain à bâtir et d’avoir un budget conséquent. vous signez avec lui un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat d’architecte, et vous devez souscrire certaines assurances car ce contrat n’est pas réglementé.

• s’adresser à une entreprise générale de bâtiment nécessite également d’avoir déjà son terrain, de fournir ses plans, mais aussi de se prémunir de garanties et assurances sérieuses et de s’assurer que l’entreprise a obtenu les garanties obligatoires (loi Spinetta 1978) exemple la garantie Décennale.

• s’adresser à un constructeur de maison individuelle ne nécessite pas ces contraintes, le contrat CCMI est réglementé, et comprend toutes les garanties obligatoires. Le constructeur fournit les plans.

[20 minutes] De quels professionnels conseillez-vous de s’entourer ?

Je préconise fortement de s’adresser à un constructeur de maison individuelle : Parce qu’avec lui, l’acquéreur signe un contrat CCMI régit par la loi 1990 qui sécurise vraiment l’achat. Ce contrat comprend :
La garantie de remboursement en cas de versement d’acompte, la garantie de livraison à prix et délais convenus, la garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement, la garantie décennale (très important : Le constructeur est responsable pendant 10 ans à compter de la réception de votre maison des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage)

[20 minutes] Faut-il faire assurer la construction ?

Oui, en plus des garanties du maître d’oeuvre dont on vient de parler, l’acquéreur doit souscrire une assurance Dommage-ouvrage.

[20 minutes] Comment fait-on pour choisir les bons matériaux ?

Aujourd’hui la question ne se pose plus vraiment comme ça puisque quelque soit le mode constructif choisi (brique, parpaing, béton, etc…) la nouvelle réglementation RT2012 oblige d’obtenir des résultats d’économie d’énergie équivalent à 50 kWhep/(m².an). Concrètement, c’est l’association du matériaux et celui de l’isolation qui est déterminant dans la construction de la maison.

[20 minutes] Comment choisi-t-on un constructeur ?

D’abord par rapport à ses goûts et à son budget et de sa région : il faut repérer des modèles de maisons sur des catalogues (sites internet), mieux encore voir des réalisations (maisons témoins, chantiers en cours). Il faut en sélectionner plusieurs et faire établir des devis. Les constructeurs affichant des certificats de qualité type (normes NF HQE, cequami, Bepos Energie…) ou encore adhérents de l’Union des Maisons Françaises (UMF) sont à privilégier. Enfin, établir une relation de confiance après fourniture de l’ensemble des justificatifs d’assurance.

[20 minutes] Quel est l’avantage de faire construire sa maison plutôt que d’en acheter une déjà bâtie ?

Avec la nouvelle réglementation thermique (RT 2012) il est évident que faire construire aujourd’hui apporte à l’acquéreur l’assurance de faire des économies d’énergie, et des avantages en cas de revente. Les maisons anciennes sont énergivores et nécessitent des travaux de rénovation (et surtout d’isolation). Enfin, l’acquéreur conçoit sa maison à son image, choisit la surface habitable qui lui convient et même peut prévoir de futurs aménagements (combles aménagés plus tard par ex.).

[20 minutes] Comment être sûr de choisir le bon terrain ?

Un bon terrain c’est d’abord et avant tout son emplacement, sa proximité des commodités (écoles, commerces, transports, distances…), sa surface, sa façade et son prix.

[20 minutes] Quels sont les éléments incontournables à vérifier, les priorités ?

Il faut s’interroger sur la nature du sol, s’assurer que le projet de maison correspond à la réglementation locale, connaître les dispositions d’urbanisme à respecter, ses viabilités (raccordement au Gaz, électricité, tout à l’égout) et s’assurer qu’il n’y a pas de droit de préemption (par la Mairie).

[20 minutes] Quels sont les pièges à éviter ? Quels éléments visibles permettent de détecter un terrain à ne pas conseiller ?

Très honnêtement il est bien difficile de se fier aux apparences, seule un étude de sol peut rassurer l’acheteur et la visite au service d’urbanisme de la mairie de la commune est indispensable.

[20 minutes] Peut-il être pertinent de faire appel à un bureau d’études géotechniques pour analyser un terrain ? Dans quel cas ?

Oui, il est même conseiller de faire faire une étude de sol par un géomètre expert qui risque d’être demandée par le constructeur. Le prix de vente peut être déterminé par cette étude. Il est bon également de connaître les limites exactes du terrain pour prévenir tout litige, dans ce cas il faut effectuer un bornage si le vendeur ne le fournit pas. Là encore c’est le géomètre qui s’en charge.

[20 minutes] La nature du sol est-elle un élément incontournable ?

Bien entendu, si le sol exige des fondations spéciales (pieux, fondations renforcées par exemple) le coût de construction de la maison sera plus élevé ; c’est le cas des terrains argileux ou limoneux. Il est bien aussi de contrôler s’il y a des nappes phréatiques ou de carrière. (Et cela ne se voit pas en surface).

[20 minutes] Qu’est-ce qu’un plan de prévention des risques naturels ? Comment peut-on se procurer ce document ?

Les communes sont en possession de ce document qui réglemente l’utilisation des sols en fonction des risques naturels auxquels ils sont soumis (inondations, séismes…)

[20 minutes] Existe-il d’autres documents à consulter, notamment en Mairie ?

Oui, il faut demander le certificat d’urbanisme pour vérifier les règles de construction. Cela va vous permettre de connaître la constructibilité du terrain, le COS (c’est-à-dire le coefficient d’occupation du sol qui détermine la surface constructible de la maison hors oeuvre) et de savoir si le projet de maison est conforme aux dispositions de la commune.

[20 minutes] Un terrain plat est-il toujours préférable ?

Sans être aussi catégorique, il est vrai qu’un terrain plat offre plus de facilités pour construire et surtout évitera des frais importants liés aux travaux de terrassement contrairement à un terrain en pente. Maintenant, un terrain en pente peut offrir d’autres avantages comme une meilleure intégration au site, une vue plus dégagée et la réalisation d’un sous-sol plus simple.

[20 minutes] L’orientation d’un terrain est soumise à des obligations depuis janvier 2013. Quelles sont-elles exactement ? Quelle orientation privilégier, justement ?

Non, il s’agit de l’implantation de la maison sur le terrain, c’est à dire de son orientation. En effet, et toujours dans l’application de la réglementation thermique, il s’agit de récupérer un maximum d’apport solaire l’hiver et donc dans la mesure du possible il faudra orienter la façade principale de la maison au sud, avec le maximum de fenêtres orientées entre le sud- sud ouest et sud – sud est. Avec en plus la règle des 1/6è d’ouvertures (fenêtres, baies, portes) par rapport aux mètres carrés construits, une maison ainsi orientée permet d’économiser sur ses factures d’énergie.

[20 minutes] La question du lotissement ou de la maison isolée semble revenir régulièrement dans les discussions sur le net. En quoi est-ce important ?

Vivre en lotissement ou en terrain isolé, c’est deux styles de vie différents. Construire en lotissement c’est accepter une promiscuité, et le règlement du lotissement qui précise toutes les règles du P.L.U. (Plan Local d’Urbanisme) et règle à l’avance ce que votre voisin a le droit de faire ou pas (une sorte de cahier des charges). On doit également se plier aux contraintes architecturales, par exemple couleur du toit ou du crépi, etc… En revanche, contrairement au terrain diffus (isolé) aucun problème de nature de sol, de viabilités et de bornage comme dit plus haut, car c’est l’aménageur lotisseur qui se charge de tout.

Alain Laffarge

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