Prêts aidés par l’état pour les primo accédants

Il y a encore quelques mois, les ventes de maisons étaient en berne et les constructeurs particulièrement pessimistes sur leur avenir.

Ce retour des acheteurs est lié à de nombreux facteurs mais la raison principale de la fluidité du marché de la maison individuelle est sans conteste, les taux d’intérêts attractifs que pratiquent les établissements financiers.

Les chiffres de l’observatoire  crédit logement / CSA l’atteste, les taux ont encore chutés ; 1,69 % en moyenne au 2^ème trimestre 2016 pour atteindre 1,62 % en juin alors qu’en début d’année ils étaient largement au dessus de 2,20 %. De ce fait, les acquéreurs reviennent. Bien sûr, les meilleurs dossiers bénéficient des meilleurs taux.

Les banques ont besoin de gagner de nouveaux marchés et elles répondent souvent favorablement dans la mesure où l’acheteur respecte sa capacité d’endettement, en général limitée à 1/3 des revenus.

Il faut bien le reconnaître, les ventes de maisons individuelles ont été boostées par les aides de l’état mises en place (pour certaines) depuis le début de l’année 2016.

Le Prêt à Taux Zéro (P.T.Z.)

Ce prêt est accordé en fonction des revenus et des zones où vous désirez édifier votre maison. Il faut savoir que le PTZ est réservé aux primo accédants. Réservé aux ménages souhaitant acquérir leur résidence principale, ce prêt a été aménagé et permet aujourd’hui de financer jusqu’à 40 % du prix de la maison. Les remboursements peuvent être différés de 5, 10 ou 15 ans pour les couples les plus modestes, ce qui n’est pas négligeable.

Si vous revendez votre bien, vous remboursez votre PTZ intégralement, et vous ne pourrez prétendre à un nouveau PTZ qu’au bout de 2 ans.

Le Prêt Conventionné (P.C.)

Contrairement au PTZ, le prêt conventionné est remboursable avec intérêts. Il peut financer la totalité de l’opération d’achat ou une partie comme certains travaux d’amélioration du bien. Il faut toujours que ce soit au titre de résidence principale dans le cas qui nous occupe et qui est celui de la construction d’une maison individuelle. Il est impératif que vous ayez fait l’acquisition du terrain depuis moins de 3 ans pour que l’achat de ce terrain puisse être financé par un prêt conventionné.

Ce prêt ouvre l’accès à l’APL et sa durée est de 6 à 35 ans. Comme le PTZ, vous pouvez choisir de moduler vos mensualités dans le temps. Le prêt conventionné peut être cumulé avec d’autres prêts et il est accordé sans conditions de ressources.

Le Prêt Accession Sociale (P.A.S.)

Ce prêt est lui aussi remboursable avec intérêts. Des taux maximums sont toutefois fixés et ils doivent être remboursés sur une durée de 5 à 25 ans en moyenne.

Prévu pour favoriser les ménages les plus modestes, il faut que ces derniers ne dépassent pas un certain plafond de revenus. Comme pour le PTZ, tout dépend des zones d’implantation de la maison. À titre d’exemple, un ménage de 4 personnes en zone A obtiendra un prêt maximum de 74 000 € alors que le même ménage ne pourra prétendre qu’à 48 000 € en zone C.

Le P.A.S. peut se substituer lui aussi, à votre apport personnel et vous permet d’acheter votre résidence principale. Mais depuis le 1^er janvier 2016, comme le PTZ, un amendement vous permet de louer votre bien après 6 ans de remboursement.

Le Prêt d’Épargne Logement (P.E.L.)

Bien que sa rémunération ne soit pas très attrayante (1,5 %) et 1% à partir du 1^er août 2016, ouvrir un P.E.L. reste un moyen intéressant de se constituer une épargne cumulable avec de nombreux autres prêts. L’intérêt premier du P.E.L. est que si l’on ne s’en sert pas, on peut le transférer à un membre de sa famille pour qu’il achète sa résidence principale et ainsi lui permettre de boucler son budget.

Il paraitrait qu’un P.E.L. ouvert après le 1^er août 2016 permettrait d’obtenir un taux d’emprunt à 2,20 %. Bien entendu, si l’on se réfère au début de cet article, ce taux peut sembler élevé par rapport aux taux actuels (1,62 % en juin) mais un plan d’épargne est bloqué et sa durée comprise entre 4 et 10 ans. A l’issue de ce plan, les taux d’intérêts risquent d’avoir changé. On peut prévoir que logiquement, ils vont remonter.

Il faut savoir que le montant maximum de la prime de l’état est fixé à 61 200 € sans intérêts.

Ce placement défiscalisé est intéressant car le souscripteur peut arrêter à tout moment ou décider de diminuer ou augmenter ses versements.

Si vous résiliez votre P.E.L.  avant les 4 ans, les intérêts sont moindres et calculés au taux du Compte Épargne Logement (C.E.L.). Si vous résiliez entre la 3^ème et la 4^ème année, la prime d’état est réduite de 50 %.

Reste que l’oxygène apporté par la baisse des taux depuis de nombreux mois n’enrayera pas longtemps la hausse des prix. L’évolution des ventes est très souvent liée à la solvabilité de nombreux ménages qui ont droit à ces prêts aidés. Indiscutablement, ce sont les primo accédants qui ont vu leur pouvoir d’achat évoluer.

L’élargissement du P.T.Z. a permis à de nombreux couples qui n’y croyaient plus d’accéder à la propriété et de pouvoir faire construire la maison dont ils rêvaient. Ombre au tableau, la prochaine application de la RT 2020 risque d’obliger de nombreux constructeurs à augmenter leurs prix. L’application du BEPOS qui obligera toutes les maisons construites à partir de 2020 à être à énergie positive, entrainera obligatoirement des surcoûts. Le cycle de vie des matériaux va être le nouvel enjeu et les industriels ne s’y sont pas trompés. En effet, le bois, le chanvre ou le bloc de béton en pierre ponce seront les matériaux les plus employés puisque naturellement isolants. La roche volcanique, par exemple, est 100 % recyclable.

En fait, l’exigence du label RT 2020 oblige toute construction à devoir générer plus d’énergie que celle qu’elle nécessite avec l’application de la RT 2012.

Le bâtiment sera donc à énergie passive ou positive