Dans cette période où la négociation est le maître mot de l’achat, il est bon de repenser à l’immobilier locatif. La loi Pinel incite les particuliers investisseurs à faire construire pour louer en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Il faut dire que les conditions du marché sont avantageuses, notamment en raison de la diminution des taux de crédit, qui avoisinent actuellement les 2 % sur 15 ans avec un bon dossier. D’autant plus qu’il est aujourd’hui conseillé de négocier avec les banques, pas seulement les taux, mais aussi les frais de dossier, sans oublier l’assurance décès-invalidité. Et n’oubliez pas de que depuis la loi Hamon, il est possible de changer d’assurance un an après la souscription.

Les constructeurs de maisons individuelles sont aujourd’hui quelques uns à proposer des opérations immobilières qui peuvent être acquises en vue d’une location, bien qu’il soit également possible d’acheter une maison neuve en diffus dans ce but. il s’agit en général d’opération urbaines ou peri-urbaines, la plupart du temps des écoquartiers, qui allient mode de vie urbain et aménagements paysagers. Parmi eux, Maison en Ligne, le groupe Fousse Constructions, ou encore Maisons d’En France Île-de-France, illustrés plus bas.

Une réelle incitation à faire construire

Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne tous les biens acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Pour la construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un investissement locatif, la demande de permis de construire doit donc être déposée avant le 31 décembre 2016 pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés.

Contrairement au dispositif précédent mis en place par Cécile Duflot, la loi Pinel est une véritable incitation fiscale. En effet, la déduction fiscale sur les impôts sur le revenu égale est égale à :

• 12 % du prix d’achat pour une période de location de 6 ans,
• 18 % du prix d’achat pour une période de location de 9 ans,
•  21 %  du prix d’achat pour une période de location de 12 ans.

Source: www.loi-pinel-gouv.org

Il est beaucoup plus intéressant qu’avant d’acheter ou de faire construire pour louer, d’autant plus que la pierre reste une valeur refuge ; les Codevi, Livret A et assurances-vie ne rapportent plus rien.

Redéfinition des zones géographiques

Un zonage a été retenu qui comporte 4 zones, déterminées en fonction du prix du bien, des loyers et du coût de la vie, et qui conditionne les déductions fiscales et le montant des loyers des locataires.

Il s’agit de valoriser les communes et les villes dites « tendues », c’est-à-dire où l’offre est inférieure à la demande. C’est le cas de la région parisienne, mais également des grandes agglomérations comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier, qui, sont classés en zone A dans le dispositif Pinel, alors qu’elles faisaient partie de la zone B dans la configuration précédente (Duflot).

Source: www.loipinel-gouv.org/

Conditions liées à l’investissement locatif

Conditions liées aux divers plafonds

Pour bénéficier de la réduction d’impôts,

• le prix d’achat maximum du bien est de 300 000 € par personne et par an,
• et le plafond de ne peut pas dépasser 5 500 €/m² de surface habitable.

En revanche, aucune tranche d’imposition minimale n’est imposée, la loi Pinel est pour tout le monde.

Conditions liées au type d’investissement

La loi Pinel impose des délais maximum d’achèvement du logement selon le type d’acquisition.

Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, le délai est de 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire.

Performance énergétique exigée

La maison construite doit respecter les normes énergétiques en vigueur, et donc appliquer les exigences et recommandations de la RT 2012 (qui est obligatoire pour tout permis de construire déposé après le 1^er janvier 2013).

Le schéma ci-contre vous rappelle les différents niveaux de performance énergétique exigés selon les réglementations thermiques successives.

Conditions de location de la maison

Conditions relatives à la mise en location

Le logement peut être loué à un organisme privé ou public qui peut le mettre en sous-location nue, mais uniquement pour un usage d’habitation principale.

La location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement de la maison.

Point important, et grosse différence avec le dispositif précédent, l’investisseur peut louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants, c’est-à-dire à ses parents ou à ses enfants, sans perdre l’avantage fiscal.

Eco-quartier Le Balzac à Orléans Sud, construit par le groupe Fousse Constructions. Médaillé d’argent aux « Trophées de la Maison de l’année 2014 », organisés par l’UMF.

Conditions de ressources des locataires

Les ressources annuelles du locataire (revenu fiscal de référence de l’année N-2) ne doivent pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus en 2015.

Eco-quartier de 19 maisons à Nanteuil le Haudouin dans l’Oise, pour lequel Maison en Ligne a obtenu une médaille d’argent dans la catégorie « réponses urbaines » lors du Challenge des Maisons Innovantes de l’UMF.

Plafond des loyers de la loi Pinel

En 2015, les plafonds des loyers sont les suivants :

Ces plafonds sont fonction de la surface du bien loué.

Le calcul du loyer maximal s’effectue à l’aide d’un coefficient multiplicateur de 0,7 + (19/Surface) (plafond par m² multiplié par la surface habitable).

Ecoquartier « La Plaine Montaigu » construit par Maisons d’En France Île-de-France : 4 maisons de 90 à 108 m² sur des terrains d’environ 288 m², proche de Melun (77).

Premier bilan en 2015

Le dispositif Pinel semble avoir séduit bon nombre de particuliers qui investissent pour louer : au 1^er trimestre 2015, les ventes ont augmenté de plus de 59 % par rapport à l’année précédente, un bon significatif de l’attractivité du dispositif.

Peut-être que ses nouvelles conditions, et notamment la possibilité de louer à ses ascendants et  descendants, expliquent ce succès, qui pourrait bien participer à la reprise tant attendue du secteur de l’immobilier ! à condition bien entendu que les terrains soient suffisants pour faire construire ces opérations…

Pour plus d’informations, consultez le site officiel du dispositif Pinel.

Et pour savoir si vous êtes éligible au dispositif Pinel, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition par le gouvernement, assorti d’un guide complet sur le dispositif.