2015 ou la timide relance de la construction

En ce début d’année 2015, relancer la construction est une priorité pour le gouvernement. Le problème est que des mesures antinomiques sont proposées chaque jour et que le ralentissement de l’activité observé depuis 2013 continue. Le marché du logement est tombé sous la barre dite « symbolique » des 300 000  logements neufs depuis l’an dernier contre 460 000 en 2007. Cependant, nombre de professionnels du secteur s’accordent à dire que la reprise pointe le bout de son nez.

Les chiffres de la construction de maisons neuves

Au premier semestre 2014, les ventes de terrains en petite et grande couronne en Île-de-France représentent respectivement 40 % et 45 % du total des ventes de l’année 2013. Il semble donc que pour l’année 2014, les volumes de ventes se maintiennent. L’ORF fixe le prix moyen des terrains constructibles en 2014 à 179 300 €, ce qui parait normal, la tendance étant à la baisse depuis 2012.

Sur les douze derniers mois, d’après l’indicateur de conjoncture Markémétron de Caron marketing, réalisé avec l’aide de l’Union des maisons françaises (UMF) et de GRDF, les ventes brutes de maisons individuelles en diffus s’élèveraient à environ 99 000 unités et seraient en baisse de « seulement 4 % » par rapport aux douze mois précédents. Bien qu’en retrait, l’amélioration globale constatée se confirme.

S’appuyant sur les données du même Caron Marketing et de l’IPSOS en 2013, le 1^er baromètre Domexpo portant sur le prix des maisons individuelles en Île-de-France fixe le prix moyen du m² d’une maison à 1 406 € TTC (contre 1 354 € en France), sa surface moyenne à 133 m² (contre 123 m² en France), et son prix moyen à 187 000 € TTC (contre 166 000 € en France), ce qui reste en adéquation avec le marché vu le contexte économique.

Libérer le foncier pour construire

Sylvia Pinel l’assure, le foncier public et privé est l’une des clés pour construire ! Et l’observatoire régional du foncier en Île-de-France (ORF) le confirme dans sa dernière note de conjoncture, en soulignant que l’action publique offre des aspects encourageants, les cessions de terrains réalisées correspondent à des engagements de constructions importants. Par ailleurs, la disposition du gouvernement pour libérer du foncier prévoyant d’appliquer une exonération à hauteur de 100 000 € des droits de mutation sur les donations de terrains va dans le bon sens.

Assouplir le marché locatif

Annoncé dans le plan de relance du gouvernement en direction des investisseurs privés, la loi Pinel s’applique rétroactivement à compter du 1^er septembre 2014 et devrait booster le marché locatif, car plus souple. L’investisseur peut s’engager à louer son logement sur 6, 9, ou 12 ans (contre 9 ans avec le dispositif Duflot). C’est la durée d’engagement qui fixe le pourcentage de la réduction d’impôts (21 % sur 12 ans). La possibilité de louer à un ascendant ou un descendant sans perdre son avantage fiscal était également une mesure très attendue des professionnels.

Maintenir les aides au logement

Concernant les aides pour faire construire, l’on tend à en resserrer les critères d’attribution des aides personnalisées au logement (APL) : en plus des conditions de ressources actuellement en vigueur, le niveau du patrimoine et la superficie pourraient faire partie des critères d’éligibilité.

Cependant, bonne nouvelle, la suppression de l’APL Accession a été repoussée, permettant à 300 000 ménages par an d’acheter leur maison, parmi les bénéficiaires d’un prêt conventionné (PC) ou d’un prêt à l’accession sociale (PAS).

Le point de vue des constructeurs

La vraie raison de l’effondrement des mises en chantier est à chercher dans la peur des ménages du chômage, car la confiance n’existe plus. 2014 fut donc une année difficile, mais selon Christian Louis Victor, président de l’UMF, 2015 pourrait connaitre le début d’une légère reprise sous condition de maintien des aides publiques indispensables à l’accession que sont le PTZ+ et l’APL.

Les constructeurs misent en effet sur le dynamisme, malgré l’augmentation des coûts de construction, en particulier avec les obligations de la réglementation thermique, et les taux historiquement bas (2,6 % en moyenne actuellement) leur permettent de proposer aux accédants des maisons de qualité avec un endettement minimum.

Christian Louis Victor « attire l’attention sur le développement dangereux d’une vision réductrice qui consiste à condamner la politique d’aide au logement, sans prendre en compte les bénéfices réels en termes de rentrées fiscales et d’emplois ».

Les aides à l’accession dans le neuf restent très minoritaires dans l’ensemble des dépenses de l’État, même si des économies peuvent être faites, il est absolument nécessaire de maintenir l’APL et le PTZ+ à enveloppe constante pour relancer la construction. L’UMF assure que l’année 2015 peut connaitre une légère reprise si toutefois on entreprend par ailleurs un réel allègement des règles de construction, comme annoncé par le gouvernement.

En résumé, encouragé par les autorités monétaires européennes, une amélioration du contexte économique lié à la maison individuelle est en route pour 2015. Un réveil des primo-accédants est possible, tout dépend des organismes financiers et de leur frilosité. Il faut savoir que la capacité d’emprunt des couples en général s’est largement améliorée. Les nouvelles dispositions qui ont vu le jour dans le cadre du plan de relance du gouvernement et de la ministre du Logement Sylvia Pinel sont positives. Une relance est possible. Les Français restent attachés à la valeur de la pierre et en particulier à celle de la maison individuelle.

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