Faire construire une maison en ville, même en pleine ville, sur un petit terrain, c’est possible ! Pour preuve, cette opération réalisée par le constructeur Terre & Demeure aux portes de Paris, dans la ville de Vanves.
Cette double maison, construite en étroite collaboration avec son architecte est « un véritable laboratoire de recherche et d’optimisation » selon Jean-Michel Bournerias, dirigeant de Terre & Demeure. En effet, sa construction a connu de nombreuses contraintes, dues à son insertion dans un tissu urbain densément construit et à la surface réduite de son terrain.
Construire en pleine ville rebute souvent les acquéreurs comme les constructeurs de maisons individuelles, car les contraintes sont en effet importantes. Trouver un terrain, et un terrain adéquat constitue déjà souvent une vraie difficulté.
Jean-Michel Bournerias a fait le récit de cette opération à l’occasion des Challenge de l’habitat innovant organisé par la LCA-FFB chaque année. Ce concours se présente comme un « pôle de recherche et de développement »
pour la construction de maison neuves. Le constructeur Terre & Demeure y présentait ce projet dans la catégorie « Réalisations remarquables », dont il a remporté la médaille d’argent.
Je le laisse vous raconter comment s’est monté le projet, comment il a utilisé la configuration du terrain pour élaborer les plans, pour finalement aboutir à deux maisons modernes et confortables, en pleine ville.
Trouver un terrain pour construire une maison en ville
« Nos clients, un couple, découvrent sur internet la vente de murs d’un local industriel en cessation d’activité. C’est une ancienne fonderie d’art construite en 1949 sur une parcelle de 192 m². »
L’idée est de détruire cette fonderie et de la remplacer par une maison neuve.
Financer le projet
Mais un autre problème se manifeste :
« Le couple de clients « tente de se porter acquéreurs mais ne peuvent supporter seuls le projet au vu des contraintes ».
En effet, il s’agit d’acheter le terrain, de démolir le bâtiment existant, et d’y reconstruire une maison : un projet d’envergure, original et complexe, qui peut rebuter les établissements de crédit.
Jean-Michel Bournerias leur conseille alors de trouver un second acquéreur pour réaliser deux maisons, et ainsi partager les frais et les responsabilités financières.
En faisant fonctionner leurs réseaux d’amis et de connaissances, par le bouche à oreille, ils finissent par trouver un autre couple intéressé par ce projet de maison en pleine ville.
Le projet d’ensemble, constitué de deux maisons identiques accolées sera donc construit sur la grande parcelle de 192 m2 après la démolition de la fonderie d’art.
La démolition et les formalités administratives
Suite à la démolition et à la décontamination du sol, Terre & Demeure missionne un géomètre pour délimiter deux propriétés distinctes : il divise le terrain en deux parcelles de 98 m² et 94 m².
La conception des plans d’une maison en ville
Construire la maison la plus grande possible sur un petit terrain
Selon Jean-Michel Bournerias :
« Le véritable challenge est de concevoir deux maisons avec la plus grande surface habitable possible tout en conservant une bonne compacité, au vu de l’étroitesse des parcelles. »
C’est ici que la collaboration avec l’architecte de Terre & Demeure est nécessaire et utile. Il s’agit d’élaborer des plans sur mesure et répondant à la fois aux exigences des clients et de l’implantation urbaine des deux maisons.
Des maquettes et des simulateurs graphiques en trois dimensions permettent de visualiser le projet et de s’y projeter.
Priorité à la lumière !
Le terrain, de forme rectangulaire, ne permettait pas de grandes possibilités constructives. Chaque maison ne devant pas dépasser 4,50 x 13 mètres. Cela supposait donc une façade très étroite sur la rue, et une architecture en longueur, pour les deux maisons côte à côte.
« Nous avons réfléchi pour ne pas créer un tunnel sombre dans la maison mais optimiser la luminosité, notamment en créant une dynamique de vue entre les espaces », raconte Jean-Michel Bournerias.
- Un puits de lumière a été construit dans la partie centrale de la maison, la plus difficile à éclairer, afin de bénéficier d’un apport maximal de lumière naturelle dans tous les espaces de la maison.
- Par ailleurs, les surfaces vitrées ont été calculées de manière à profiter d’un apport lumineux important.
- De plus, l’orientation sud/est du jardin est favorable. Le salon et la salle à manger, ouverts et positionnés un demi-niveau au-dessus du jardin, bénéficient ainsi d’un apport important de lumière.
Agencement intérieur : optimiser l’espace
L’escalier comme outil d’agencement
L’architecture de ces deux maisons est très intéressante du point de vue de l’agencement intérieur, lui aussi, comme la construction, étant soumis à des contraintes caractéristiques des maisons en ville : parcelle étroite, manque de lumière, petits volumes, espaces en sous-pente, etc.
Le projet résout ces contraintes une à une en utilisant l’escalier comme séparateur et agenceur de l’espace dans la maison, mais aussi comme source de lumière.
« Véritable ADN de la maison, l’escalier central ouvre les espaces les uns aux autres offrant une réelle sensation de volume et permet également une excellente ventilation en adéquation avec la verrière pilotée pour son ouverture. Pour obtenir ce résultat nous avons réalisé une structure en demis niveaux pour bénéficier d’entrées lumineuses. »
Des espaces et des volumes confortables et fonctionnels
Les trois niveaux de cette maison sont agencés de manière fonctionnelle mais néanmoins originale, préservant l’intimité des habitants tout en privilégiant leur confort au quotidien.
Chaque maison dispose de son propre garage, ce qui n’est pas un petit avantage en pleine ville, où les places de stationnement et les parkings sont rares…
La structure en demi-niveaux permet de ménager des espaces fonctionnels, tel le garage ou la buanderie, aux niveaux inférieurs.
Ce type d’architecture permet également de créer deux espaces de vie commune, le salon haut et le salon bas, connectés à la vaste cuisine dinatoire. L’un ouvre sur une terrasse, et l’autre, plus élevé, bénéficie d’une lumière importante notamment en hiver.
Ces maisons possèdent 3 chambres largement éclairées et séparées les unes des autres, préservant ainsi la tranquillité de chacun.
Une construction adaptée aux contraintes de la ville
La situation du terrain, en pleine ville, avec des accès difficiles et un voisinage très proche, supposent des contraintes de stationnement et de livraisons importantes et soumises à autorisations. Il fallait donc un chantier rapide et sans stockage.
Les murs à coffrages intégrés ont donc été coulés sur place, puis isolés avec un isolant extramince sous vide (4 cm) pour optimiser l’espace.
Les menuiseries sont en aluminium. Les maisons sont équipées d’une VWC double flux, et d’un chauffage par chaudière gaz.
En définitive, le savoir-faire du constructeur pour rendre le terrain constructible et optimiser la parcelle située en zone urbaine dense, aux Portes de Paris, associé à celui de son architecte, ont permis de construire cette maison moderne et originale en pleine ville malgré les contraintes, avec 153 m² de surface de plancher sur une parcelle de 98 m² particulièrement étroite.
Avec une surface habitable de 130,75 m², ces deux maisons présentent donc de beaux espaces de vie, malgré les contraintes de leur emplacement, et dispose en plus d’espaces complémentaires, loin d’être négligeables :
- Une grande cave de 18,45 m²
- Un garage tout aussi spacieux 27,40 m²
- Une vraie terrasse de 13,50 m².
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