Comment choisir un terrain pour y faire construire votre maison individuelle ? A qui s’adresser ? Quels sont les meilleurs critères de choix, et les écueils à éviter ? Quels sont les documents officiels ou réglementaires indispensables pour réussir son opération terrain+maison ?

Je vous propose une synthèse assez complète pour répondre à ces questions.

Lotissement ou terrain diffus ?

Acheter un terrain en lotissement :

en achetant un terrain en lotissement, vous bénéficiez d’un certains nombre d’avantages, mais vous devrez aussi vous soumettre à un certain nombre de contraintes.
Les lotissements sont le plus souvent situés à proximité des agglomérations. Le lotisseur fait viabiliser le terrain qu’il divise en parcelles à vendre, vous n’aurez donc aucun problème de raccordement aux réseaux divers, ni aucun travaux à faire. De la même manière, la nature du sous-sol est garantie. Le lotisseur se charge d’obtenir toutes les autorisations et attestations nécessaires, vous aurez peu de démarches administratives à faire.
Cependant, le cahier des charges et le règlement du lotissement peuvent être contraignants notamment en ce qui concerne l’architecture, le volet paysager par exemple (couleur des toitures, ou des boiseries, nature des toitures, aspect extérieur et couleur du bâtiment, implantation des clôtures en retrait par rapport à la limite séparatrice, volet paysager, etc.).

Acheter un terrain isolé en secteur diffus

Cela vous assure une plus grande liberté de choix et de construction, mais signifie aussi que vous devrez tout vérifier par vous-même avant d’acheter.
Concernant la nature du sous-sol et la viabilisation, vous aurez la charge de l’expertise et du coût des travaux nécessaires s’il en est. Par ailleurs, suivant le terrain que vous acquerrez, il vous faudra également vérifier les équipements, les accès, les nuisances, etc., qui ne sont aucunement garantis.
Par contre, vous pourrez construire votre maison comme vous l’entendez, en respectant toutefois le règle d’urbanisme et de construction en vigueur, et vous assurer un environnement qui vous convient (distance avec les voisins, orientation de la maison, aménagement paysager, etc.).

Les critères pour bien choisir un terrain à bâtir
terrain-diffus

Les critères pour bien choisir un terrain à bâtir

Quels critères de choix pour bien acheter ?

La question de la Surface :

Dans les secteurs urbanisés la plupart des terrains mesurent autour de 300 m2, mais un terrain de 500 m2 vous permettra par exemple de garder vos distances avec les voisins, et de jouir d’un jardin spacieux). Par contre, un terrain plus grand suppose des frais et du temps pour son entretien, à intégré dans vos critères de recherche.
Le prix est très variable d’une région à l’autre : de moins de 40€/m² en zone rurale à faible activité immobilière à plus de 300€/m² dans les banlieues prisées des grandes villes.

A noter : Le bornage du terrain est très important pour connaître les limites exactes de votre terrain et prévenir tout litige à venir. Demander un plan de bornage au vendeur et un arpentage réalisé par un géomètre avant d’acheter.

Les conditions du terrain à vérifier :

Dans tous les cas, préférez une forme simple, la plus proche possible du carré, pour vous assurer des conditions optimales de construction.
Il vaudra toujours mieux acheter un terrain plat, pour faciliter la construction et vous laisser le plus de possibilités possibles. Mais un terrain en pente peut offrir d’autres potentialités : plus grande surface, meilleure intégration au site, vue plus dégagée, aménagements paysagers originaux. Par contre, la construction y sera plus complexe, et nécessitera peut-être des travaux de terrassement, de fondation, de récupération d’eau, d’accessibilité.
Attention aux terrains en cuvette, ou proches d’un cours d’eau, ils peuvent présenter des risques d’inondation.

La nature du sous-sol est déterminante :

Tous les sols sont en général hétérogènes, mais on distingue quand même les bons sols des mauvais. Le sous-sol de votre terrain doit être stable et fluide pour assurer les fondations de votre future maison. Les sols rocheux ou constitués de sable ou de gravier sont considérés comme de bons sols, les mauvais étant ceux composés d’argile, de limon, de remblais (risques de tassement, d’inondation, de glissements de terrain). Attention également à la présence d’une nappe phréatique, de canalisations anciennes, de galeries ou carrières enterrées (faites effectuer un sondage en cas de doute).

L’orientation, un critère complémentaire mais non négligeable :

Sachez qu’une vue imprenable n’est jamais garantie : le code civil règlemente les ouvertures et vues entre voisins, mais ne protège pas la vue sur l’horizon. Voisinage : construction possible sur une parcelle proche dans l’avenir.
L’ensoleillement est fondamental pour votre confort, et vous permettra en plus, si votre maison est bien orientée, de faire  des économies d’énergie. Depuis le 1er janvier 2013 et l’application de la RT2012, l’orientation de votre terrain, ainsi que les ouvertures de votre future maison sont l’objet d’obligations et votre constructeur sera de bon conseil. Évitez une orientation plein-sud ou plein-nord, privilégiez plutôt une orientation sud-ouest.
Soyez attentifs aussi aux vents dominants : pour l’isolation et le chauffage, mais également pour le bruit, la pluie, et les fumées et dépôt éventuels qu’ils pourraient porter jusqu’à chez vous.

Le Certificat d’urbanisme, un document indispensable :

Gratuit, il vous sera remis sur votre demande par la mairie de la commune où se situe le terrain qui vous intéresse. Il vous renseignera sur la situation, la constructibilité, la viabilité de la parcelle concernée, sur les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune et qui pourraient limiter l’utilisation du terrain (voir à la fin de l’artcicle). Sans étudier ce document avant l’achat, vous vous exposez à des déconvenues et des surprises qui pourraient contrarier votre projet.

Des critères subjectifs mais néanmoins très utiles :

  • l’avis du voisinage,
  • et la visite répétée des lieux,

N’hésitez pas à discuter avec les voisins à propos de l’environnement, des contraintes, des méthodes et des choix de construction, etc. Et surtout, visitez les lieux plusieurs fois, à divers moments de la journée et de la semaine, pour bien vous rendre compte des avantages et des inconvénients du lieu et de l’environnement.

Pour finir :

vous trouverez des informations supplémentaires auprès des services techniques des mairies, des chambres d’agriculture (quand elles sont accessibles aux particuliers), et des CAUE (réglementation, conseils de construction).

Le Certificat d’urbanisme contient :

Les règles nationales et locales d’urbanisme à respecter : densité, implantation des constructions, leur destination, leur nature, dimension et aménagements des abords, coefficient d’occupation des sols (COS), alignement des façades, implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, réglementations sur hauteurs, forme et aspect extérieur des constructions (forme de la toiture, couleurs et matériaux des murs extérieurs voire matériaux des menuiseries extérieures), autres constructions, voies routières, ferrées ou cours d’eau, dispositions à prendre pour le stationnement des véhicules,  , etc.

Les servitudes d’utilité publique éventuellement attachées au terrain : monuments historiques, réserves naturelles, zones agricoles protégées, salubrité publique par exemple en zone inondable, droit de préemption, etc.,

Les servitudes privées : droits de passage, règles de mitoyenneté : distances à respecter pour pratiquer des ouvertures par rapport aux constructions voisines, clôtures, murs mitoyens,  plantations le long des limites séparatives, desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus, conditions juridiques, techniques et financières.