Le PLU et les OAP font partie des règlements d’urbanisme qui régissent la construction. Lorsque l’on fait construire une maison neuve, tous les constructeurs vous le diront, il existe certaines contraintes liées aux règles d’urbanisme qui font qu’on ne peut pas toujours construire là où l’on veut et comme on l’entend exactement. Les règles d’urbanisme peuvent être contraignantes, et il est impossible d’y déroger, tous un chacun y est soumis.
Après avoir expliqué comment fonctionne la planification du territoire en l’organisation urbaine au niveau de la région Île-de-France avec le schéma directeur régional Île-de-France (SRDIF), puis à un premier niveau communal avec le Schéma d’orientation territoriale (SCoT), voici une présentation du PLU, qui définit les règles d’urbanisme directement applicables en matière de construction de maison individuelle.
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
Les plans locaux d’urbanisme, dits aussi PLU, sont propres à chaque commune ou communauté d’agglomération. Ils sont généralement accompagnés des Orientations d’aménagement et de programmation (OAP).
Éléonore Cohen-Dujardin, Directrice du pôle Aménagement Habitat et Urbanisme de Cœur Essonne, qui nous avait déjà aidés à comprendre les autres dispositifs de règlement d’urbanisme, explique à ce sujet que :
« Les OAP peuvent servir à décliner des objectifs et des orientations de principes sur des secteurs qui ont des enjeux spécifiques et un potentiel d’évolution. C’est un niveau intermédiaire qui est inclus dans les PLU. Dans la hiérarchie des documents d’urbanisme, elles doivent être compatible avec le ScoT. Pour vous donner un exemple, dans la commune de Saint-Germain-les-Arpajon, il y a un secteur en bordure de RN20 où il est ouvert la possibilité de réserver du logement tout en préservant la continuité par rapport aux secteurs voisins ».
Le Plan local d’urbanisme (PLU)
« La compétence en matière de plan local d’urbanisme relève des communes membres de l’agglomération. Chaque commune de Cœur Essonne a donc son PLU, qui inclut éventuellement des OAP qui leurs sont propres, poursuit-elle.
Le PLU ou le PLU intercommunal (PLUi), est le plus restrictif des documents d’urbanisme. Sur nos communes, nous avons des zones d’aménagement concerté (ZAC) qui permettent d’assurer le développement du territoire en créant de nouveaux quartiers à vocation d’habitat et en participant au développement économique. Pour préciser, des règles spécifiques peuvent s’appliquer à l’intérieur du périmètre des zones d’aménagement concerté (ZAC) (cahier de prescription, etc.), à la condition qu’elles ne soient pas contradictoires avec le PLU en vigueur.
Par exemple, dans la ZAC nommée Les Belles Vues sur le territoire de Cœur Essonne, un projet qui porte sur 56 ha, il est prévu des logements (1 000 logements dont 30 % de logements sociaux) mais aussi un parc d’activités économiques diverses et d’autres équipements publics. Le PLU s’adapte pour prendre en compte cette situation ».
Enfin le Code de l’Urbanisme introduit une hiérarchie entre les différents documents, programmes ou plans. Le PLU se doit d’être « compatible » avec le SCoT, en intégrant « l’esprit » des règles contenues dans ce dernier.
PLU et maison individuelle
Le permis de construire d’une maison neuve doit impérativement respecter les règles du Plu pour être accepté.
Toutes les communes ne possèdent pas de PLU ; dans ce cas, les règles d’urbanismes sont rassemblées en vigueur sont celle qui figurent dans le Règlement national d’urbanisme, qui reprend les dispositions et orientation du schéma directeur quand il existe et des SCoT.
Celles-ci sont de plusieurs ordres. Le territoire de la commune ou de l’intercommunalité est découpé en plusieurs zones auxquelles on affecte des fonctions différentes :
- Zones naturelles (ZN), préservées et où on en peut pas construire.
- Zones urbaines (ZU), où la construction d’une maison est autorisée sous conditions.
En effet, la construction d’une maison dans une zone autorisée est soumise à certaines contraintes locales (dont la plupart découlent des réglementations et orientations du SCoT et pour l’Île-de-France du SDRIF) :
- Implantation des constructions par rapport à la voirie et aux limites parcellaires,
- Aspect des constructions: hauteur maximale des constructions, caractéristiques ou exclusions en matière d’architecture, matériaux et aspect des murs séparatifs et aveugles notamment
- Desserte des terrains constructibles (voirie et réseaux divers),
- Stationnement et emplacements de parking,
- Espaces laissés libres, etc.
Selon les communes, le PLU précise aussi les contraintes liées :
- aux risques naturels,
- aux zones classées monuments historique
- aux zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager,
- aux parcs et réserves naturels
- au bruit,
- à l’environnement et à sa préservation
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