Les taux de crédit immobiliers poursuivent leur chute, ce qui encourage certainement les acheteurs à faire construire leur maison. Mais si cela est favorable aux acheteurs potentiels, le marché de la maison individuelle répond aussi à d’autres critères, qui le fragilisent d’un côté, mais qui le maintiennent d’un autre. Voici une petite analyse de l’évolution des taux de crédit et du marché de la construction neuve en 2014.

Les taux de crédit de novembre 2014 en chiffres

Source :  Meilleurtaux.com

Les prêts immobiliers suivent un mouvement descendant, similaire à celui de la production de maison neuves, et accusent un repli de 7 % sur un an (novembre 2013/novembre 2014). Et pourtant, en novembre 2014, les taux des prêts immobiliers accordés aux particuliers atteignent 2,38 % en moyenne, contre 2,50 % un mois plus tôt, selon la dernière étude de l’observatoire Crédit logement-CSA. Pour ce qui concerne spécifiquement l’accession en maison neuve, les taux moyens sont actuellement de 2,44 %, un record depuis plusieurs années.

La durée moyenne des prêts accordés est de 19 ans et 5 mois pour l’accession dans le neuf, ce qui correspond à 4 mois de plus qu’au printemps 2014. On a souvent lu et entendu que les banques en prêtaient plus à long terme, il semblerait tout de même qu’elles y reviennent, peut-être parce que la clientèle se raréfie… Le coût relatif du crédit immobilier reste néanmoins élevé : il correspond à 3,75 années de revenus.

Mais on le sait, et ce n’est pas faute de l’avoir répété ici, les banques prêtent peu, et exigent un apport personnel, dont il est parfois difficile de disposer. Or, le montant moyen des apports personnels est en baisse : il accuse une baisse de 3,7 % sur un an fin novembre, après avoir diminué de 5,5 % en 2013.

En parallèle, le coût des opérations continue d’augmenter ; cette évolution est lente, malgré les surcoûts induits par les exigences de la RT 2012, qui augmentent sensiblement le coût de la construction d’une maison neuve : + 0,3 % sur un an en octobre 2014.

Fluctuations saisonnières des taux de crédit

La baisse quasi continue des taux immobiliers a des répercussions sur le marché de la maison individuelle, bien entendu, mais pourtant l’activité ne dépend pas uniquement de cet indicateur, et suit des mouvements influencés par d’autres paramètres.

Par exemple, les mois d’hiver voient habituellement moins d’opérations conclues, comme le mois d’août, quand la plupart des acheteurs potentiels sont en vacances. Ainsi, au cours du 1^er trimestre 2014, la production de maisons a connu une diminution comme tous les ans à cette période. Elle est repartie avec le printemps, mais le mois de mai, avec ses nombreux jours fériés, n’a pas été très productif pour les constructeurs. La construction a repris du poil de la bête ensuite, mais cependant avec moins de succès que l’année précédente. En revanche, l’automne a été plutôt favorable, avec une reprise de l’activité plus importante que prévu pendant les mois d’automne. Et pourtant cela ne suffit pas à faire progresser la production, qui recule de 4,6 % sur un an (année glissante à fin novembre).

Selon Jean Grizel, constructeur des Maisons Sésame et Pavillon Français et président de Domexpo, « tous les segments de l’immobilier ont été touchés par la crise ces dernières années, l’accès à la propriété étant notamment plus difficile pour beaucoup de particuliers. Ceci dit, la maison individuelle reste l’habitat idéal pour un très grand nombre de Français. [Elle] présente de nombreux atouts, à commencer par la possibilité, pour le propriétaire, de construire une maison qui lui ressemble et qui corresponde à ses attentes. »

Une augmentation du pouvoir d’achat pour les acheteurs

Globalement, on peut donc en déduire que les acheteurs d’une maison neuve se trouvent aujourd’hui dans une situation plutôt favorable, avec des taux de crédit bas et des banques qui cherchent de nouveau à attirer la clientèle qui se fait de plus en plus rare.

Jean Grizel

Les primo-accédants, qui sont pour la plupart de jeunes ménages, sont ceux qui souffrent le plus de la crise du logement. De fait, c’est surtout à eux que s’adressent les réformes du plan de relance de la construction du gouvernement, mais ce sont aussi eux finalement qui bénéficient le plus de l’évolution des taux de crédit. On observe à ce sujet que les primo-accédants recommencent à accéder à la propriété ; par rapport aux chiffres de l’année 2011, ceux de la fin de l’année 2014 sont plutôt positifs, même si rien n’est encore joué. Jean Grizel parle à ce sujet d’une « stabilisation de la baisse », faisant état d’une reprise de la production faible, mais remarquable.

Et l’on rêve toujours d’une maison à soi…

Et pourtant, faire construire sa maison reste le rêve de nombreux Français, qui continuent de se projeter dans une maison individuelle, malgré la baisse du pouvoir d’achat qui touche beaucoup d’entre nous et les inquiétudes liées à la conjoncture économique défavorable. C’est un modèle qui se maintient dans l’imaginaire collectif, et qui comporte par ailleurs des avantages constants et indéniables : une maison individuelle neuve est aussi

« un investissement à long terme, à la fois un gage d’économies au quotidien mais aussi lors de la revente, dans la mesure où elle présente de fait des atouts non-négligeables par rapport à l’ancien. »

Un autre avantage, que souligne aussi Jean Grizel, c’est la présence d’un jardin, qui fait partie de l’imaginaire associé à la maison, et qui devient manifestement de plus en plus important pour les acheteurs :

« Le jardin est également une pièce maîtresse dans l’engouement des Français pour la maison. C’est un élément essentiel dont nous discutons d’ailleurs beaucoup avec nos clients : au-delà de la seule surface de ce jardin, c’est toute la configuration de la parcelle à laquelle nous les incitons à réfléchir pour que l’ensemble terrain et maison soit techniquement et esthétiquement cohérent. »

Il semblerait donc que la maison individuelle, malgré les difficultés du secteur, reste un modèle de vie prisé, en accord avec les préoccupations environnementales notamment qui nous touchent tous d’une manière ou d’une autre.

Ceux qui veulent acheter et qui le peuvent se trouvent donc dans une période favorable, gagnant en pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux de crédit, et avec des banques plus souples dans l’octroi des prêts. Pour les ménages modestes, des mesures comme le prêt à taux zéro, le fameux PTZ+, ou le prêt à l’accession sociale, le PAS, constituent de véritables atout et peuvent faire office d’apport auprès des banques.

Pour en savoir plus, vous pouvez lire l’intégralité de l’interview de Jean Grizel ici.